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Residencias de estudiantes, próximo objetivo para el inversor | Compañías

Residencias de estudiantes, próximo objetivo para el inversor | Compañías

Oficinas, centros comerciales, viviendas en alquiler, logística … Todos ellos son sectores que han concentrado el interés de los inversores en el nuevo ciclo inmobiliario ascendente. El próximo objetivo son las residencias de estudiantes, un tipo de propiedad que en España tradicionalmente se ha vinculado a universidades y órdenes religiosas, pero cuyo panorama ha cambiado en los últimos meses. La mayor rentabilidad y la búsqueda de activos alternativos a los tradicionales hacen prever un cambio en este sector, hacia la concentración de operadores y con nuevos socios capitalistas.

El año pasado, el récord de inversión en este tipo de activos se rompió, agregando 560 millones de euros, según el asesor inmobiliario JLL en comparación con los 50 millones del año anterior. Esta cifra se logró principalmente a través de la venta de dos grandes carteras. La mayor, la transacción Resa, el principal operador de residencias en España, que fue absorbida por fondos de Axa y CBRE Global Investors. Los vendedores fueron Grupo Azora y Corporación Financiera Alba en un acuerdo que el mercado ha calculado en cerca de 400 millones. La otra cartera importante fue la operación de Nexo adquirida por los británicos GSA (Global Student Accommodation) del fondo Oaktree.

"Es un segmento inmobiliario que muestra un importante potencial de crecimiento ya que es un sector en desarrollo en España, con algunos fundamentos de mercado interesantes como el desequilibrio entre la oferta y la demanda, el suministro obsoleto y de baja calidad disponible o no disponible. gestión profesionalizada, y en la que históricamente no ha habido una inversión institucional significativa ", señala Juan de la Peña responsable de Amira Asset Management, uno de los socios de Student Properties Spain el primera socimi especializada en adquirir y gestionar este tipo de propiedades.

"Es un sector que muestra un fuerte dinamismo y un interés inversor que continuará en los próximos 24 meses", dice De la Peña. Pero la escasez de productos para la venta significa que los inversores ahora están interesados ​​en embarcarse en la promoción de nuevas residencias. "Dada la limitación existente del producto, muchos inversores y operadores están y continuarán promoviendo proyectos de promoción", agrega. Este ha sido el caso, por ejemplo, de la nueva escuela El Faro en Madrid, promovida por Nexo.

Las cifras

93,653 escaños en residencias estudiantiles es la oferta actualmente en España para estudiantes universitarios, según la consultora DBK.

El 7% de los estudiantes universitarios vive en residencias estudiantiles en España, una de las tasas más bajas en Europa, donde el porcentaje alcanza el 15%, según Eurostudent.

11º posición es España entre los destinos preferidos para los estudiantes universitarios en el mundo, según la OCDE.

6.3% de los estudiantes en España son extranjeros, según el Ministerio de Educación.

El 80% de la inversión en residencias en Europa desde 2010 se ha ido al Reino Unido, según JLL.

"España atrae la atención de muchos inversores internacionales, pero el trabajo de campo es necesario para encontrar oportunidades de operadores ya establecidas para comenzar a crecer", explica Nick Wride, director de activos alternativos de JLL . "La mayoría de los operadores tienen una sola residencia, es un mercado muy fragmentado. Creemos que puede haber una consolidación entre los operadores, pero el stock tiene muchos años y creo que ahora la preferencia pasa por los nuevos desarrollos", dice. "Vamos a ver compras de terrenos y promociones residenciales por parte de inversores que estarán disponibles para la venta en cuatro o cinco años", agrega.

"Es un mercado muy atomizado. Hay una tendencia a la concentración. Es muy probable que se reduzca el número de operadores", dice Carlos Cano, director comercial de Resa la empresa líder en el sector.

Nuevos operadores

En España, el principal operador de residencias estudiantiles es Resa con más de 8.300 plazas y una cuota de mercado del 8,9%, según un informe de DBK de 2017. Le sigue The Student House Company ya con 1.300 asientos, una de las marcas de British GSA, que en España opera como Nexo. Otro de los nuevos protagonistas es The Student Hote l, que abrirá una residencia de 360 ​​habitaciones en la Cuesta de San Vicente en Madrid después de invertir 40 millones en la rehabilitación de la propiedad.

Otro nuevo actor es Mi Casa Inn que recientemente firmó una alianza con el promotor Urbania con el objetivo de desarrollar 2.500 espacios en los próximos dos años y que se agregarán a la un poco más de 500 ya tienen En la fase de construcción tienen propiedades que suman hasta 700 camas y sus previsiones son completar los 1.800 restantes durante este año. Ellos prevén la apertura de dos nuevas residencias en Madrid, la primera en Ciudad Universitaria, con 240 camas, y otra, llamada Madrid-Río, en la zona de Arganzuela, con 103 camas. Por su parte, el fondo suizo Corestate adquirió a los Legionarios de Cristo el Colegio Hispano-Mexicano, donde construirá otra residencia.

Otra nueva protagonista es la administradora de fondos sueca Catella, que recientemente adquirió la residencia La Campana en Pamplona. "El grupo Catella está interesado en este sector porque la demanda está creciendo en las principales ciudades universitarias y la oferta tiene mucho margen de mejora", dice Eduardo Guardiola, director y socio de Catella Asset Management . Este experto señala que existen factores como la oferta obsoleta, la escasez de plazas, la multitud de pequeños operadores, la demanda de estudiantes universitarios y la movilidad de estudiantes (también extranjeros) que hacen que los inversores tengan interés en desarrollar este sector en España

Un modelo de calidad

España, además, se está adaptando a lo que ya está sucediendo en otros países, con mayor movilidad de estudiantes universitarios y con mejor oferta. Para Resa, "hay un tramo que debe cubrirse" con respecto a la tasa de prestación (número de vacantes entre el número de estudiantes) con respecto a lugares como el Reino Unido. "Incluso si no se alcanzan estos niveles, España tiene menos lugares de calidad de los que se necesitan". En nuestro país, actualmente se ofrecen alrededor de 90,000 plazas para estudiantes universitarios en este tipo de centros, según diversos informes.

"El estudiante busca una oferta flexible y de calidad. Por lo general, busque una habitación con baño, red Wi-Fi de alta velocidad, seguridad las 24 horas, aire acondicionado, alimentos variados y de calidad, y áreas comunes y espacios para reuniones sociales. interacción ", destaca Guardiola. "Hay muchas residencias privadas, de familias y de órdenes religiosas. Seguramente veremos que conceden alquileres a largo plazo a los grandes operadores para que haya una inversión en la actualización de los bienes raíces", opina Cano, de Resa.

Del mismo modo, Catella dice: "Las universidades y las órdenes religiosas pueden hacer que los grandes operadores sean un buen socio para construir o rehabilitar activos que se adapten a las necesidades actuales de los estudiantes".

Más rentabilidad

Otra atracción que los inversores encuentran en este segmento es una mayor rentabilidad, ya que hay menos competencia que en otros sectores. "En España, la rentabilidad promedio en este sector inmobiliario, considerada como alternativa, es de alrededor del 5,75% para los activos de calidad, que actualmente se compara favorablemente con otros sectores considerados tradicionales", explica De la Peña, de la socimi Student Properties.

"En general, los rendimientos se basan en la rentabilidad del turismo de hotel", revela Guardiola, de Catella. El riesgo, por otro lado, proviene de la mayor dificultad en la gestión. "A diferencia de otras inversiones en activos inmobiliarios clásicos como oficinas o logística, el sector de residencias estudiantiles implica una mayor gestión debido a la mayor rotación de clientes, cierta estacionalidad en verano y los requisitos operativos del negocio. El riesgo en cada caso dependerá de el activo y su ubicación ", agrega.

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